Association Memphré-Rural
Quel est le rôle de l’Association Memphré-Rural (AMR)?
L’Association Memphré-Rural regroupe des propriétaires fonciers du District-6 de Magog. Elle intervient comme lanceur d’alerte et agent de changement. Elle vise à redonner un statut rural au District-6 de Magog, et pour ce faire envisage de solliciter une annexion par une municipalité voisine et rurale elle aussi.
On notera que la ruralité est un concept en pleine réhabilitation, et pour cause: elle a perdu beaucoup trop de terrain récemment. Nos territoires sont précieux et doivent être protégés et mis en valeur stratégiquement pour répondre aux besoins essentiels des populations, en modes durable, équitable et proximité. Crise climatique oblige. (Voir notre page biodiversité)
Des modifications drastiques du régime de taxation de Magog sont en cours. Elles ont littéralement mis le feu aux poudres. Si le statu quo est maintenu, le nouveau rôle d’évaluation foncière 2025/2027 (basé sur les valeurs foncières au marché au 1er juillet 2023), engendrera de nouvelles hausses de taxes municipales, insoutenables pour de nombreux propriétaires, en moyenne de l’ordre de 80 %, au 1er janvier 2025.
Cette taxation abusive a eu l’effet de la proverbiale goutte d’eau qui fait déborder le vase, mais d’autres inquiétudes handicapent notre avenir en giron urbain, touchant notamment la préservation de la biodiversité, et la non pertinence - objectifs et dépenses - d’une gouvernance municipale non adaptée au milieu rural.
Un district municipal - tel le District-6 de Magog - peut-il être annexé par une autre municipalité ?
Tout à fait, en totalité ou en partie, à condition que le District-6 et la municipalité d'accueil soient contigus (ex.: municipalité de Canton de Stanstead). La Loi sur l’organisation territoriale municipale prévoit cette éventualité et le ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire (MAMOT) a publié un Guide sur les annexions (Mai 2018) à l’intention des intervenants impliqués dans ce type de procédure.
« les limites territoriales municipales ne sont pas statiques et peuvent être modifiées pour répondre aux besoins des populations et de leurs municipalités ainsi qu’aux réalités géographiques, socioéconomiques et économiques en constante évolution. »
Voir Mise en contexte : un vent de fusions souffle sur le Québec (La Presse, 24 octobre 2023)
Pourquoi choisir la municipalité de Canton de Stanstead (CdS) plutôt que Sainte- Catherine- de- Hatley ?
D'une part, le District-6 et la municipalité d'accueil doivent être contigus selon la loi; d'autre part, le District-6 de Magog et la municipalité de Canton de Stanstead (CdS) sont tous deux des territoires ruraux. Leurs caractéristiques géographiques, structurelles, économiques, de population, sont très semblables. Leur regroupement permettrait d’unifier leurs ressources pour répondre plus efficacement aux défis climatiques et environnementaux, et protéger les lacs Lovering et Memphrémagog (section Nord) qui font partie de leur territoire.
Ensemble, ils possèdent les outils, les moyens et le savoir-faire qui garantiront leur pérennité ainsi qu'une adaptation harmonieuse aux changements climatiques. Ils pourront également répondre plus efficacement aux exigences grandissantes des gouvernements. En quelques mots: faire plus et mieux.
D’autres municipalités ont-elles déjà réussi un tel processus d’annexion ?
Oui, c’est un processus très courant pour répondre aux besoins évolutifs des populations et leur permettre de se regrouper entre municipalités aux caractéristiques, priorités ou objectifs semblables, ou alternativement, de se séparer d’une municipalité aux caractéristiques divergentes ou contraignantes.
À ce sujet, l’AMR a eu l’occasion d’échanger avec la municipalité de Lac-Édouard, qui s’est séparée de la ville de La-Tuque, en Mauricie.
Comment s’amorce un processus d’annexion ?
Deux conditions préalables sont indispensables :
Que les propriétaires fonciers du District-6 (migrateur) se prononcent en majorité pour solliciter leur annexion à CdS (accueil). 1 632 propriétaires fonciers sont enregistrés dans le District-6.
Que le conseil de la municipalité de CdS adopte un règlement pour annexer tout ou partie du District-6 qui lui est contigu, et en avise le ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire du Québec (MAMOT).
Combien de temps pourrait prendre un tel processus ?
Il s’agit d’un processus administratif long et procédurier, qui peut prendre jusqu’à 18 mois.
Toutefois, ce processus sera plus expéditif si une majorité de propriétaires fonciers du District-6 démontrent leur détermination aux autorités, en signant une pétition en faveur d’une annexion.
Peut-on attendre le 1er janvier 2025 pour savoir si Magog adaptera ses taxes municipales en tenant compte du caractère rural du District-6 ?
Tout indique que non. Suite aux hausses drastiques des taxes municipales en janvier 2022 dans le District-6, des représentants de la future AMR avaient obtenu une rencontre de travail avec la mairesse de Magog. Cinq mois plus tard, Madame Pelletier a convoqué une assemblée de citoyens de Magog, à laquelle une soixantaine de propriétaires fonciers du District-6 étaient présents. Assistée par l’aviseur légal externe de la ville, Maître Paul Wayland (DHC, Montréal), elle a rejeté catégoriquement toute collaboration avec le District-6, tout en déclarant que la ville respectait les principes d’équité et de justice de la loi, que le dossier était clos, et sans discussion possible.
Pourtant, cette loi est estimée désuète par de nombreux analystes, notamment pour les irritants suivants: il ne peut y avoir qu'un seul taux de taxe municipale pour la catégorie ''résidentielle'', c'est à dire pour toute propriété foncière de 5 logements et moins, peu importe qu'elle soit un condo ou un bungalow ou un chalet, qu'elle soit dans un district urbain ou dans un district rural, avec ou sans services.
Appliquée sans discernement - comme c’est le cas à Magog, une municipalité hétérogène qui dessert à la fois des territoires urbains et ruraux - cette loi se teinte d’iniquité, menace la survie du statu quo social du territoire, et engendre un profond dérèglement du rapport entre une ville et ses citoyens.
Et pourtant encore, dans leur article du journal La Presse du 4 novembre 2023, les journalistes Ariane Krol et Pierre-André Normandin ont analysé les données de l’Institut de la Statistique du Québec, relatives aux valeurs uniformisées des taxes foncières des municipalités du Québec. Non sans surprise, ils ont constaté qu’il restait toujours des possibilités d’interpréter les lois à des circonstances particulières qui frisent l’absurde ou l’injustice. Comme en témoigne également leur invité, Jacques Demers, maire de Ste-Catherine de Hatley, préfet de la MRC de Memphrémagog, et président de la Fédération québécoise des municipalités (FQM): « Quand il vient à y avoir des écarts très importants entre, disons, des bords de lac et d’autres résidences, il y a toutes sortes de formules. Il y a des municipalités qui ont des recettes différentes. »
On aurait souhaité une telle ouverture d’esprit pour Magog, mais visiblement la ville ne tient pas à interrompre un important apport en taxes municipales en provenance de son district le plus rural, pour l'utiliser principalement au profit des districts urbains.
Le Projet de Loi No. 39, voté le 8 décembre 2023 et modifiant la Loi sur la Fiscalité municipale, serait-il une solution à moyen terme?
Il s’agit d’un Projet de Loi récent et encore peu connu, mentionné par l’un des répondants à notre sondage des propriétaires du District-6.
Disons tout de suite que ce Projet de Loi n'est pas prêt d'être adopté, et qu'il n’offre aucune solution aux doléances des propriétaires du District-6.
Le Projet de Loi No. 39 s’inscrit dans le cadre d’un nouveau partenariat entre le Ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire (MAMOT) et les gouvernements de proximité (municipalités).
Les mesures mises en place accordent aux municipalités certaines prérogatives bien encadrées dans la Loi sur la Fiscalité municipale, afin de leur donner plus d’autonomie et de flexibilité dans l’application de la Loi. Ces mesures doivent permettre à chaque municipalité d’adapter, dans des cas précis, le régime fiscal municipal à ses particularités.
Une clause de ce projet de loi leur permet donc d’établir des sous-catégories de taxes d’immeubles résidentiels dans la catégorie résiduelle (celle qui nous concerne), et de diviser le territoire en secteurs aux fins de l’imposition de la taxe foncière. Autrement dit, une taxation distincte pourrait s’appliquer à chaque secteur de la municipalité.
En théorie, cette mesure semblerait répondre à nos besoins, qui sont rappelons-le ceux d’un district rural sans services municipaux de proximité, annexé à une ville-centre bénéficiant de tous les services. Toutefois, l’application d'une telle mesure ne règlerait rien pour le District-6, pour les motifs suivants:
Le projet de Loi no. 39 fixe des balises : les différents taux dans la municipalité ne pourront pas être supérieurs ou inférieurs de 33 % par rapport au taux uniformisé correspondant au taux moyen de taxation de la municipalité. En d’autres termes pour Magog, si le taux uniforme est 0,73, les taux sectoriels pourraient osciller entre 0,49 et 0,97. Dans le meilleur des cas, un taux de 0,49 est encore beaucoup plus élevé que le taux de 0,28 appliqué par les municipalités rurales voisines.
En réalité, cette mesure fiscale accordée aux municipalités vise plutôt d’autres objectifs : encourager la densification ou la construction de logements dans certains secteurs en abaissant les taxes municipales, augmenter la taxation foncière pour certains types de logements ou de propriétés, taxer les logements vacants ou sous-utilisés etc. En matière de taxation et de fiscalité municipale, ces modifications permettront aux villes de moduler leur taxation afin de répondre à leurs besoins financiers sans cesse croissants.
De plus, la résolution d’une municipalité établissant un secteur, ou en modifiant les délimitations, doit être adoptée avant le 15 août qui précède le premier des exercices (la 1ère année) pour lesquels le rôle d’évaluation est dressé. Si Magog décidait d’appliquer au District-6 un taux de taxe différent, elle devrait déposer sa résolution avant le 15 août 2024 pour les trois années du nouveau rôle d’évaluation 2025-2027.
On peut douter que Magog dépose une telle résolution, ayant toujours fermé la porte à toute demande de discussion avec le District-6. Le risque étant plutôt qu'au lieu d’harmoniser le taux de taxe du District-6 avec celui d’un district rural, elle l'augmente au contraire, pour taxer davantage les propriétés dont la valeur moyenne est supérieure à celle de la ville-centre.
Puisque la loi permet une annexion, peut-on espérer une écoute favorable de la part du MAMOT à une demande d’annexion par la municipalité de Canton de Stanstead ?
Tout à fait. Le Gouvernement s’aperçoit que les fusions plus ou moins forcées entre districts urbains et districts ruraux n’ont pas donné les résultats escomptés et ce, au détriment des districts ruraux laissés pour compte.
L’ex ministre des Affaires Municipales, M. Rémy Trudel, recommande le regroupement des petites municipalités au Québec pour assurer leur survie et la pérennité du patrimoine matériel, culturel, immobilier, et géographique.
Le 27 avril 2022, le Conseil des ministres a adopté le décret no 708-2022 ayant pour effet de poursuivre la Stratégie gouvernementale pour assurer l’occupation et la vitalité des territoires (voir ‘’Les Priorités de l’Estrie’’ pages 43 à 47).
La Loi sur l’Organisation Territoriale Municipale (LOTM, Chapitre V – Annexion) et le Guide sur les annexions, préparé par le MAMOT, sont très explicites. Le ministère peut offrir aide et subventions.
Le programme PAFREM (Programme d’aide financière au regroupement municipal) accompagne les regroupements municipaux.
Pour moi, propriétaire foncier du District-6, quels seraient les impacts monétaires et en termes de services, d'une annexion par la municipalité de Canton de Stanstead ?
Baisse de plus de moitié du compte de taxes (taux passant de 0,73 avec Magog à 0,2778 avec CdS). Voir notre page sur la taxation .
Service incendie: accès inchangé. Le territoire de la MRC Memphrémagog est desservi par six services d’incendie et une patrouille nautique. Le service d’incendie est assuré par la caserne de pompiers la plus proche (Magog ou Fitch Bay). La ville de Magog a fermé la caserne du lac Lovering pour raison économique, augmentant le risque et les primes d’assurance incendie pour les citoyens du District-6. La nouvelle caserne sur la rue Remick à Fitch Bay permet un service plus rapide pour la grande majorité des résidents du District-6, et en particulier ceux du secteur du lac Lovering. En provenance de Magog, la traverse de chemin de fer sur la rue Merry Sud, ainsi que le détour par la rue Belvédère, occasionnent des risques de retard d’intervention.
Police: accès inchangé (police de la MRC Memphrémagog).
Écoles: accès inchangé (dépend de la MRC).
Sports: accès inchangé et gratuit aux espaces sportifs de la ville; lorsque payants, supplément imposé aux non-résidents
Transport adapté: accès inchangé (dépend de la MRC)
Bibliothèque de Magog: coût d’accès de 115 $/an par unité d’habitation de 5 personnes.
Collecte des bacs vert, bleu et brun.
Carte de 40 $/an pour accès à l'écocentre de Magog, avec les mêmes conditions que pour les résidents de Magog.
L’annexion à Canton de Stanstead pourrait-elle diminuer la valeur des propriétés du District-6?
Il n'en est rien, bien au contraire. Nous avons fait une analyse et les chiffres parlent d’eux-mêmes.
Il existe un critère fondamental en immobilier: la valeur foncière dépend de l'emplacement. Si le District-6 est annexé à CdS, les propriétés ne vont pas déménager de l'autre côté de la ligne de démarcation actuelle. Elles vont rester sur place, et attireront encore plus les acheteurs éventuels, avec un taux de taxe proche du tiers de celui de Magog.
Il est important de rappeler que toutes les propriétés foncières de la MRC Memphrémagog (Magog, Canton de Stanstead, Ogden, Austin, Sainte-Catherine-de-Hatley, etc.) sont évaluées par la même firme: J.P. Cadrin & Associés, Évaluateurs Agréés. Il y a donc uniformité d’application dans la méthode d’évaluation des propriétés foncières.
Les évaluations foncières sont basées sur les valeurs des transactions immobilières réalisées dans le secteur de la propriété en date de l’établissement du rôle d’évaluation.
Pour moi, propriétaire foncier de Canton de Stanstead, quel serait l’impact d’annexer le District -6 de Magog ?
Le District-6 de Magog et CdS ont un intérêt commun et prioritaire: protéger leur ruralité. Leurs caractéristiques géographiques et environnementales, civiques, sociales et économiques sont déjà alignées.
Leurs besoins ne sont clairement pas ceux d'une Ville-Centre.
Plus de propriétaires = meilleure représentativité, enrichissement foncier, et meilleures chances de succès des projets. Selon Jacques Demers, préfet de la MRC de Memphrémagog: « une richesse foncière accrue représente une « force collective » pour une municipalité » (La Presse; 2023-11-06). De nouvelles économies d’échelle permettraient d’atteindre plus vite et à coût raisonnable, les objectifs de pérennité et de qualité de vie souhaités. La gouvernance du Lac Lovering dans son ensemble, tout comme la préservation stratégique d'une grande partie du littoral du Lac Memphrémagog, seraient bonifiées.
Ensemble, nous pourrions mieux répondre aux exigences grandissantes des gouvernements.
Qu’est-ce qui nous prouve que Canton de Stanstead n’augmentera pas ses taxes municipales pour opérer au même niveau que Magog ?
Il n’y a évidemment aucune garantie, tout comme il n'y en a pas que Magog augmente ou non son propre taux de taxation.
Cependant, une augmentation du taux, suite à l’annexion du District-6, désavantagerait les propriétaires fonciers de CdS Si cette dernière accepte d’annexer le District-6, c’est qu’il y voit un avantage de conserver - voire même de diminuer - son propre taux, grâce à un nouvel apport significatif de revenus en taxes foncières.
Avec ses 1 632 propriétaires fonciers, la valeur foncière au rôle 2022-2024 est de 1.1 Millard $ et passera à au moins 1.7 Millard $ au prochain rôle 2025-2027. En comparaison, celle de CdS avec 1 600 propriétaires fonciers, vient de passer de 0,7 Millard $ à 1.16 Millard $ au rôle 2024-2026.
L’annexion du District-6 par CdS ferait passer les revenus actuels de taxes de ce dernier de 4,3 millions $ à environ 10 millions $; ce qui constitue une solide marge de manœuvre financière.
On notera également que J.P. Cadrin & Ass. est la firme d’évaluation foncière pour Magog et pour d. Et qu’il y a nécessairement uniformité dans la méthode d’évaluation foncière.
Au fil des années, CdS a choisi d'être conservatrice dans sa gestion municipale, administrant en ‘’bon père de famille’’. Ce qui n’est pas le cas pour une municipalité dépensière comme Magog, avec un taux de taxation de 0,73.
Bref, une seule certitude demeure: annexé à CdS (rural), le territoire rural du District-6 serait taxé comme une municipalité rurale, et non plus comme un district urbain dans le giron de Magog.
Peut-on envisager une opposition de Magog à l'annexion du District-6 par Canton de Stanstead ?
C’est ici qu’intervient l’importance d'obtenir de la part des propriétaires fonciers du District-6, une forte majorité de voix en faveur de l’annexion. Plus forte sera cette majorité (au minimum 850 voix), plus fortes seront nos chances d‘obtenir rapidement l’annexion à CdS. On peut dire qu'un vote en sa faveur d’un millier de résidents du District-6 serait largement confortable. Car de par la Loi, personne ne peut s’opposer au vote populaire.
À cet effet la Loi sur l’Organisation Territoriale Municipale, Art. 134, stipule de façon non équivoque :
134. Lorsque le conseil de la municipalité dont le territoire est visé par l’annexion désapprouve le règlement ou ne se prononce pas sur celui-ci, le règlement doit être soumis à l’approbation des personnes habiles à voter du territoire visé par l’annexion. La Loi sur les élections et les référendums dans les municipalités (chapitre E‐2.2) s’applique aux fins de cette approbation comme si le règlement avait été adopté par le conseil de la municipalité dont le territoire est visé par l’annexion.
Autrement dit, Magog serait obligée de respecter le vote populaire des propriétaires fonciers du District-6.
Même si Magog se défend en cour contre cette demande d’annexion ?
Si le vote populaire est clairement majoritaire et sans ambiguïté, ses chances sont quasi nulles. Il ne s’agirait en fait que d’une ultime manœuvre de distraction, et d'un mauvais usage de fonds publics.
E n s e m b l e p o u r u n a v e n i r r u r a l
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